买一套房，除了房价本身，还有哪些“看不见”的成本？对于许多购房者而言，交易环节的税费是一笔不容忽视的成本。以一套总价100万元的二手房为例，若房源持有未满两年，卖方可能涉及增值税、个人所得税，而买方则需承担契税。这笔“容易被忽略的成本”影响着购房者的决策，也让改善型家庭在“卖旧买新”时感到压力。

　　近日，政策层面接连释放利好，为市场注入暖意。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　业内分析指出，此举意味着换房家庭关注的个税优惠政策得以延续，符合条件的换房家庭，未来两年卖房时缴纳的个税将有机会全部或部分退回，换房成本直接降低。

　　政策延续，稳定市场预期

　　据了解，换房退个税政策于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次公告为第二次延期。

　　我市一位从事房地产交易的业内人士认为，退税政策延期执行，一方面彰显政策“连续性”，有利于稳定市场预期，另一方面，也将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放。

　　市民程女士计划卖掉现有住房“以小换大”。她简单算了笔账，按照政策，若将这套持有满两年的普通住宅以80万元出售，由于不符合“满五唯一”条件，通常需按1%缴纳个人所得税，即8000元。由于她新购住房金额高于旧房出售价，这笔8000元的个税可获全额退还。“这笔钱可以补贴新房的装修款，压力小了点。”程女士说。

　　政策带来的不仅是真金白银的实惠，也提振了市场信心。我市某房地产中介机构经纪人陈先生在实际工作中感受到变化：“最近咨询‘卖一买一’流程的客户增多，尤其是为了子女想换学区房，或因工作变动需要更换居住区域的改善型家庭。他们最关心的就是税费成本和资金周转周期。如今个税能退，增值税下调，算下来能节省支出，不少客户的换房决心就更坚定了。”

　　市住房保障服务中心数据显示，2025年全市存量房成交面积36.42万平方米，共计3250套。业内人士分析，政策的延续，明确释放出支持住房置换、促进市场稳定的积极信号。

　　组合拳发力，畅通市场循环

　　值得注意的是，个税退税政策并非孤立存在。就在2025年底，财政部和税务总局联合发布了《关于个人销售住房增值税政策的公告》，将个人销售持有不足两年住房的增值税征收率从5%下调至3%。

　　据测算，个人销售未满2年的住房，销售额为50万元的，新政前缴税约2.38万元，新政后仅缴1.46万元，降幅超38%。同时，新旧政策在衔接方面更具人性化：2026年1月前签合同未缴税的，符合条件可按新政执行。

　　业内普遍认为：“结合此前已经优化的契税政策，税费成本进一步减少，彰显了税费政策对住房市场、尤其是改善性需求的支持导向。”

　　“从增值税率下调，到换房个税退还，多项政策叠加，有望继续修复市场预期。”分析认为，税费“组合式”减免不仅减轻居民负担，也有助于提升市场活跃度，有望进一步巩固“优化存量、提振增量”的市场格局。预计未来，地方层面购房补贴等政策亦可能延续，共同促进房地产市场平稳健康发展。（仙桃周刊融媒体记者 许雅亭）